法院：物业公司不能单方设置不对等条款加重业主负担，应按照原约定标准收费

　　【案情】 

　　2020年2月，芜湖市繁昌区某小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，选聘该物业公司为小区提供物业服务，约定物业费标准为：四层以上（含四层）为0.85元/月/㎡，合同期限三年，自2019年11月起至2022年11月止，并明确了物业服务标准及双方权利义务。合同中同时载明——高层住宅物业费：需走法律程序收取物业费按1.3元/月/㎡计算。2022年10月底，双方续签合同，合同期限自2022年11月起至2025年11月止，其他内容不变。业主周某因对物业服务质量提出质疑未按时缴费。某物业公司多次催收未果后，将周某诉至繁昌区法院，要求周某按照“加价条款”即1.3元/月/㎡的标准，支付2021年10月至2024年10月期间的物业管理费。

　　【法院审理】

　　法院审理后认为，物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，双方权利义务对等平衡。物业服务合同属于继续性合同，物业公司作为服务提供方，其核心义务在于依约提供符合标准的物业服务，应采取优化服务、加强沟通、规范管理等来提高缴费率，而非通过合同条款设计变相加重业主责任、谋取额外利益。本案中的“加价条款”，实质是物业公司单方面加重业主责任的条款，缺乏合理对价基础，违背公平原则。同时，该条款性质上可视为对逾期缴费违约责任的约定，根据民法典第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可根据当事人请求予以适当减少。本案中，某物业公司未能举证证明因业主迟延付费所导致的具体损失，其主张的加价幅度从0.85元大幅提升至1.3元，亦明显超出合理范围，实质上成为一种惩罚性条款，不符合违约金以填补损失为主的功能定位。法院遂作出前述判决。判决作出后，双方均服判。

　　【社会意义】

　　物业服务合同具有社区性、公共性和长期性特征，合同的履行依赖物业公司与业主之间的互信与合作。合同条款的设计，应着眼于明确服务标准、厘清双方权责、保障社区公共利益，而不应成为单方谋取利益、转嫁风险的工具。本案所涉“加价条款”，反映出部分物业企业仍存在“以管代服”“以罚促缴”的陈旧管理思维。这种做法短期内看似增加了催收杠杆，长远来看却侵蚀了互信基础，易引发对立情绪，不利于社区和谐与物业服务的持续改进。法院通过司法裁判明确否定此类不对等条款的效力，旨在引导物业企业回归服务本质，通过提升服务品质、完善沟通机制、公开收支明细等正当方式，赢得业主认可，从根本上提高业主缴费意愿。

　　对于业主而言，接受物业服务的同时负有依约缴费的义务。若对物业服务持有异议，应通过业主委员会反映、向主管部门投诉或依法提起诉讼等渠道理性维权，切勿简单以拒缴物业费作为对抗手段，以免承担相应的违约责任。

 

本条信息发布初审：赵红研，复审：朴兵，终审：王立章